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前天财经作家圈子里的名人吴晓波发了篇叫做《只有救楼市才能救内需》的文章。

也许是因为这个过于劲爆的标题，文章一出来就被喷的有点惨，但我看了内容后发现，里面有些东西还是值得稍微细说一下。

【资料图】

文章里吴晓波说房地产是“天字一号”行业，这句话看似挺夸张，其实还真是一句实话。

什么叫天字一号行业，就是能起到其他行业无法代替的作用，具体到房地产上就是能提供其他行业无法提供的经济增长动力。

之前某官媒在达沃斯论坛上对房地产做出的肯定就很好。

“房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%”。

就这几个数字，放眼全国任何产业能与之相提并论的怕是不好找不出第二个。

基于房地产如此的重要性，吴晓波对当前楼市在文章里给出了五点建议。

建议一：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。

建议二：降低改善型住房的房贷利率。

建议三：降低存量房贷利率。

建议四：全面取消限价政策。

建议五：认真落实“三支箭”和保交楼政策。

一个一个来分析。

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第一条，尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。

这个话的意思很直白，剑指房地产税。

竭泽而渔不如细水长流，吴晓波完全知道楼市联动土地财政是怎么一回事，也十分清楚这套联动机制已经在运行了十几年后开始故障频发。

说的再直白点就是，卖地这个营生已经越来越难继续满足地方上滚雪球式膨胀的债务压力，必须换个方法才行。

去年土地出让金同比前年，在有央企和城投撑场面的情况下依然少卖了2万个亿，为什么？

因为新房滞销了。

2022年全年新建商品房住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降28.3%。

新房买不动，土地也别想卖的动。

而土地一旦滞销地方上的财政就要出一些幺蛾子，具体的新闻这几天太多了，武汉财政局的公开催债，昆明城投的罗生门会议，还有一些县城的匪夷所思名目繁多的罚款。

所以房地产税这个东西必须把上台的时间再加快一点，不然有一些新闻就会很难看。

但房地产税推出有个前提，那就是要解决抵押物的稳定性问题。

房产和土地作为金融体系内最为庞大和坚挺的信用抵押物，其背后的价值靠的是楼市上涨预期在支撑，或者说靠的是个体们对楼市上涨预期的看好。

而当下的楼市预期已经开始大幅度减弱，短命的小阳春背后是二手房挂牌数量的暴增和新房销量的骤减，再加上地方上不时传出的降价被叫停操作，一切的一切都指向了一个问题。

楼市下行压力正在快速加大。

出台房地产税试点相当于泼冷水，楼市最火热的时候泼水是降温，而楼市下行压力加大时泼水就成了彻底的灭火。

地方上滚动债务雪球借新还旧的底气就是手里攥着的土地，而保证土地价值的源头就在新房市场，如果新房市场的火彻底灭了，那就只能静等着听暴雷了。

所以出台的时机很重要。

一旦房地产税试点在楼市依然下行的背景下推出，二手房极大概率会在挂牌速度暴涨的同时，出现大面积降价踩踏的场景。

刚需不说， 卖了房子没地住只能硬抗，那些还在站岗和每年增值跑不赢通胀的房产投资人群，怕是很难抑制住挂牌抛售的冲动。

随后就是新房市场销量再次严重受挫。

到时给新房只有降价这一条路，限跌令怕是都挡不住，而一旦真到了这一步，土地市场会因为房企对未来的悲观出现大量的流拍，从而导致土地遭受最大的价值冲击。

土地是地方上举债借钱最“坚挺”的信用抵押物，这玩意的价值只要开始下跌，怕是房地产税还没顶上卖地的缺口，地方上的债务就先憋不住了。

本来想出个房地产税代替卖地来个细水长流，结果没想到提前要了老命了。

当然地上的债务不是唯一的“受害者”，整个金通系统内但凡是用土地和房产作为抵押物的信贷，都会受到最大程度的冲击，系统性金融风险的出现不是没有可能。

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再来说剩下的。

建议二：降低改善型住房的房贷利率。

降低房贷利率减轻改善群体房贷的月供压力，从而加速置换速度，这一条很明显还是想加速楼市的交易频次。

目的是刺激个体为了居住条件的升级，加速置换或者直接购买面积更大价格更高的房产，从而让房企在2019年后布局的不少改善型项目的库存得到快速的去化。

定向帮助房企去库存了属于是。

对个体的好处当然也有，毕竟是降低利率这种实打实的利好，但问题是为什么总是在楼市下行的时候，才想起给个体减压的操作？

2021年高利率的时候，怎么就把个体的房贷压力忘记了呢？

建议三：降低存量房贷利率。

这个提法我估计是全网呼声最大的，吴晓波这个建议算是说到了痛点上。

从2021年中旬后，为了弥补之前对楼市的矫枉过正而出台了一系列救市政策，照顾到了刚需，照顾到了投资，照顾到了首套也照顾到了二套，唯独把存量房人群忘记了。

那些在楼市高位以5.7-6.1甚至6.2利率进场的人群，明显没被算进救市的潜在受益者人群，在为救市而不断降低的房贷利率下，同样是背债30年，别人硬是比自己少了2个点的利率。

不过建议是感人的，但实操性基本为零。

可以这么说，吴晓波这个建议基本属于甜枣型的，主打的就是一个关心具体“个体”的情怀，但是吴很清楚，这个甜枣基本上只是能听个响的存在。

如果为了救市降低首套和二套的房贷利率，银行大概率会跟进，因为救人相当于救己，降低了利率刺激了新房去化，新房去化加速房企才有钱偿还信贷，银行的借出去的钱才不至于扔到了狗肚子。

但问题存量房贷是银行已经吃到肚子里的肥肉，你现在让银行掏出来，基本算是“强人所难”了。

从前阵子提前偿还房贷被银行各种“添堵”的操作就能知道，个人住房贷款对于银行绝对是收益高且最稳定的VIP资产

不然不会守的这么紧。

4月份的数据，5个大中型银行已经因为提前还贷造成了房贷余额下降，现在再来个存量房贷利率下降，除非central gov给压力，不然想让银行做出这种让步基本属于妄想。

吴晓波的这颗甜枣，存量房贷群体很难吃上。

建议四：全面取消限价政策。

注意这个取消限价不是指的房价可以自由波动，而是取消地方上对新房的限制备案价的上限。

以前房企这块地的房子最高只能卖1.5万，现在取消上限后，房企可以根据自己的需求来标价，1.8万可以2.1万也行。

可以肯定地方上大概率是不愿意这么做的，因为在新房上涨缺少预期的时候，限价反而成了最好用救命稻草。

正是因为有了限价，才有了新房和周边二手房的价格倒挂，一平米少则几千多则几万的利差，让无数人蜂拥进场迅速消化掉房企的新房。

一摇到号就能多几十万上百万甚至上千万的“账面财富”，放谁都心动。

限价造成了巨大的利差倒挂就像黑夜里的亮灯，不断的吸引着有着趋光性小飞虫的靠近，只要利差存在新房就还有一部分上涨的预期，就还会有人毫不犹豫的进场。

如果取消限价等于让楼市真正的回归了市场，到时候要是地价拉不起来的话，那新房市场就几乎可以等着彻底趴窝了。

灯都不亮了，还怎么吸引小飞虫？

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最后一条，建议五：认真落实“三支箭”和保交楼政策。

这个建议要分两面谈。

第一，三支箭。

三支箭指的是在信贷、债券、股权这三个房企的融资路子上的绿灯政策，说白了就是给房企输血的三个管道加宽加粗，并加大输血力度。

吴晓波说要落实这个政策，这话不假，因为三支箭射出来其实已经挺久了，但是绝大部分民企的三个输血管道不但没加粗，甚至连一点血都没输入进来

这一点土拍市场是最好的体现，直到现在5月底，土拍市场上能数上名字的民企还是那么几个龙头，剩下的一水国企央企。

结果就是土拍市场缺少了你争我抢的气氛，土地溢价个5%都高兴的能上财经媒体的头条，没地王没新的历史新高的楼面价，新房市场除了跟着继续拉胯，没其他的可能。

看似救民企，实际还是想救土拍的热度。

第二，保交楼政策。

工地高墙里不时传来的敲钢筋的声音显然糊弄不了人，天天能听响就是不见项目有进度，这场子没人敢进。

保交楼就是保信心，从而让个体敢大胆的进场买房，说白了就像承诺3年不修只换的售后一样，为的还是商品的销量。

3月份中国房地产报做了一份关于保交楼资金情况的深度报道，简单用八个字概括就是“雷声很大，雨点很小”。

保交楼的资金有没有？有！

难不难申请？难！

资金是有限的，申请是困难的，需求是众多的，上面洒下来那一点纾困资金面对的是大量烂尾楼的急迫需求，差不多属于杯水车薪的存在。

报道里一个民营房企为了申请一个项目的资金，前前后后跑了8个月才下来。

而根据证券日报的报道，到5月份全国有统计的1114个保交楼项目，已经交付的比例还只有34%。

还是太少太慢，保交楼这块只要不做到位，市场的信心就谈不上修复，新房就得接着滞销，房企等不来金融机构的输血，花式的小幅降价操作必然还要继续出现。

越是小幅降价市场越害怕，恶性循环了。

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吴晓波这次的观点怎么说呢，属于小骂大帮忙的那种。

给个体们扔了个把吃不上的甜枣，也给了市场和地方个别实在的建议。

能理解，毕竟《时代周报》曾经报道过，买房子是吴晓波的一个习惯，过去十多年，吴晓波有一个原则是每年都要买一套房子，因为在吴晓波的经济史观里，中国的土地是最值钱的，所以必须压重注。

老吴的言论还是对得起自己的屁股的，楼市还得欣欣向荣嘛。

吴晓波的整篇文章看下来，基本就是打着内需的名头干的是兴旺楼市的操作，转来转去还是要在楼市上继续想办法。

而就算在楼市上想办法，老吴也显得有些不太”真诚“

建议给个体降房贷利率，建议房企加大融资支持，就是没在房价上给出点建设性意见。

比如建议各地不再限制房价下跌的幅度。

核心问题避而不见，老吴到底是个聪明人。

就这样。

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